류짱's 이야기

경매는 크게 실질적 경매와 형식적 경매로 나누어 볼 수 있다.

1. 실질적 경매 (소멸주의)

실질적 경매는 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수하지만, 그 외의 권리는 소멸되는 특징이 있다.

실질적 경매는 다시 임의경매와 강제경매로 나뉘어 볼 수 있다.

1-1. 임의 경매

임의 경매는 근저당권, 담보가등기, 전세권에 의한 경매 신청이 가능하며, 채무자의 특정 재산에 대해 진행된다는 특징이 있다.

ex) 채권자가 근저당권이 설정된 부동산(특정 재산)에 대해서만 경매 신청을 할 수 있다.

근저당권은 물권으로서 우선변제권이 있다.

즉, 해당 경매물에 다수의 근저당권, 담보가등기, 전세권이 설정되어 있을 경우 시간 순서에 따라 앞선 순위의 권리가 경매 낙찰 금액에 대해 우선 변제를 받을 수 있다.

대항력(전입/확정일자)을 갖춘 전세권의 경우 채권이지만, 임대차보호법에 의해 물권의 효력을 갖고, 때문에 우선변제권이 있다.

1-2. 강제 경매

강제 경매는 판결문, 공증어음, 확정된 지급명령 등 집행권원에 의한 경매로 채무자의 일반 재산에 대하여 경매 신청이 가능하다.

즉, 채무자 명의의 모든 재산(부동산, 동산, 준부동산)에 대해 경매 신청이 가능하다.

하지만 강제경매신청권자는 일반 채권자로서 우선변제권이 없다.

즉, 시간에 있어서 빠르더라도 권리에 있어서 동등하다. (채권자 평등주의)

때문에 경매에서 낙찰 시 물권이 먼저 배당되고, 남는 재원으로 채권자들에게 공평하게 안분되어 배당되는 원칙을 갖는다.

2. 형식적 경매 (인수 주의)

형식적 경매는 부동산등기부 및 부동산상의 권리가 불소멸하기 때문에 낙찰자가 해당 권리들을 100% 인수해야 한다는 특징이 있다.

또한 형식적 경매는 임의 경매의 형식을 취하기 때문에 경매 초보가 자칫 잘못 인수할 경우 많은 금액의 권리들을 인수해야하는 경우가 발생한다.

형식적 경매를 진행하는 경우는 아래의 2가지 경우를 예로 들 수 있다.

① 공유부동산 전부가 경매 신청된 경우

 공유(=공동소유) 부동산의 지분권자가 공유물 분할 청구 소송에 의한 판결문으로 공유물 전부를 경매에 붙이는 경우를 예로 들 수 있다.

② 유치권자의 경매 신청

 특정 물건으로 인해 발생된 채권이 있으면 채권자는 채권 회수를 할 때까지 특정 물건을 점유함으로써 자기 채권을 보전할 수 있는데, 이 때 행사하는 권리를 유치권이라고 한다.

 예를들어 공사대금을 받지 못한 공사업자가 해당 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있는데, 이 때 해당 물건을 낙찰받은 낙찰자는 유치권자에게 점유 이전을 요구할 수 없다.

 유치권자 역시 낙찰자에게 유치권에 기한 채권 청구를 할 수는 없으나, 채권이 변제되지 않으면 해당 건물을 계속 점유해도 낙찰자가 방도가 없기 때문에 경매 시 잘 따져봐야 한다.