류짱's 이야기

오늘은 최우선변제금에 대해 알아보기로 하겠다.

최우선 변제금이란, 경매기입등기일 이전에 전입신고한 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선변제받을 수 있는 금액을 말한다.

(주택임대차 보호법 제8조 제1항)

즉, 해당건물이 경매로 넘어가기 전 전입신고가 되어있는 임차인의 경우에 배당신청을 하면 일정 금액을 기타 담보물권 (가압류, 가등기, 근저당 등) 보다 우선 변제 받을 수 있다는 것이다.

최우선변제금은 지역에 따라 (서울/과밀억제권역/광역시/그밖의 지역) 그리고, 말소기준권리 시기에 따라 금액이 달라지므로 해당 시점의 금액을 확인해봐야 한다.

예를들어 18년 9월 18일 개정된 최우선변제금은 아래와 같다.

만약 수원시 어떤 다세대 주택에 갑 이라는 임차인이 보증금 3,000만원으로 전입신고/확정일자 받은 후, 을 이라는 저당권자가 2018년 1억원의 근저당권을 설정하였다.

그리고 마지막으로 병 이라는 임차인이 보증금 4천만원으로 전입신고를 했는데, 을 저당권자가 해당 건물을 임의경매 신청하였다.

이 때, 수도권 과밀억제권역인 수원은 법적으로 기준 보증금이 1억원 이하인 소액 임차인에 대해 3,400만원까지 최우선 변제받을 수 있도록 하고있다.

(단, 최우선변제금은 낙찰금액의 1/2을 최대 한도로 한다)

즉, 정 이라는 사람이 해당 물건을 1억5천만원에 낙찰받는다면 갑과 병은 둘다 보증금 1억원 이하의 소액임차인이므로 3,400만원까지 보상받을 수 있다.

(낙찰금의 1/2인 7,500만원까지 최우선 변제 가능)

갑의 경우 보증금이 3,000만원이므로 전액 최우선 변제받을 수 있지만, 병의 경우에는 보증금이 4천만원이므로 최우선변제금 한도인 3,700만원까지 변제받을 수 있고, 나머지 300만원은 배당 순위에 따라 배당받게 된다.

즉, 말소기준권리인 을의 저당권 1억원이 배당된 이후에 남는 금액으로 나머지 금액을 변제받을 수 있다.

(남는 금액이 없을 경우에는 변제받을 수 없다)

기준 보증금은 말소기준권리가 기재된 해를 기준으로 하기 때문에,

최우선변제를 고려해서 계약하고자 한다면, 등기부상 말소기준권리가 되는 권리를 잘 따져보고 계약해야 한다.

보통 경매를 처음 시작하려고 할때 걱정되는 부분이 '경매에 낙찰되더라도 돈을 어떻게 구하지?'가 아닐까 생각한다.

오늘은 그런 궁금증을 해결해줄 경락잔금대출에 대해 알아보겠다.

경락잔금대출은 낙찰받은 물건의 소유권 이전을 위해 해당 물건을 담보로 돈을 빌려주는 대출 상품으로 담보로 빌린 돈의 사용이 전부 소유권 이전을 위해 사용된다는 특징을 가지고 있다.

때문에 경락 잔금대출은 은행이 신뢰할 수 있는 법무사에게 대출금을 지급하고, 법무사는 그 돈을 받아 소유권 이전에 필요한 잔금을 치르도록 진행된다.

낙찰자는 별도의 행위없이 법무사가 받은 담보대출금 외 추가로 필요한 비용만 법무사에게 지급하면 해당 물건의 소유권을 이전받을 수 있도록 도와준다고 볼 수 있다.

경락잔금 대출은 감정가(kb시세)의 70% 혹은 낙찰가의 80% 중 낮은 금액 만큼 대출이 진행된다.

즉, 감정가 2억짜리 물건이 1억8000만원에 낙찰되었을 경우,

감정가의 70% = 1억4000만원

낙찰가의 80% = 1억4400만원

보통 둘 중 낮은 가격인 1억4000만원이 대출 가능하게 된다.

위에 든 예시처럼 경락잔금대출시 1억4000만원을 받을 수 있다.

하지만 소액임차인을 보호하기 위한 제도 때문에 은행에서 방공제란 것을 진행한다.

방공제란 소액 임차인의 보증금을 최우선으로 변제해주는 제도 때문에 은행이 자신들의 대출금액을 보호하고자 임차인이 보장받을 수 있는 금액만큼을 대출한도에서 공제하는 행위를 말한다.

방공제 액수는 지역마다 다르지만, 서울을 기준으로 예를 들자면 총 대출 한도에서 3200만원이 줄어든다고 볼 수 있다.

즉, 실제로 대출 받을 수 있는 금액은,

1억4000만원 - 3200만원 = 1억 800만원이 된다.

하지만 방공제를 받지 않고 대출한도를 늘릴 수 있는 방법이 있다.

바로 모기지신용보험(MCI)와 모기지신용보증(MCG)을 활용하는 방법이다.

MCI는 서울보증보험에서 가입이 가능하며,

MCG는 주택금융공사에서 가입이 가능하다.

MCI와 MCG는 중복가입이 가능하며 각각 3건씩 총 6건까지 담보대출을 방공제 없이 받을 수 있도록 보장해준다.

MCI와 MCG의 가입조건은 아래와 같다.

1. 내가 담보로 하는 주택이 현재 공실 이거나 본인거주(세입자 없음)하는 경우

2. 구입자금일때 금융기관이 1순위로 근저당이 가능한 경우(세입자 없음)

3. 대출받는사람 신용등급이 6등급 이내

4. 개인당 3건까지 가입 가능 (4건 부터는 가입이 제한될 수 있음)

이처럼 MCI, MCG를 활용하여 레버리지 효과를 극대화 시킬 수 있다.

경매를 하기위해 가장 기초적인 건 권리 분석이라고 할 수 있다.

쉽게 말해서 권리 분석이란,

낙찰자가 해당 부동산을 인수했을 때 추가로 인수해야하는 비용이 있는지 따져보는 행위라고 생각하면 된다.

이런 권리 분석을 쉽게 해주는게 바로 말소기준권리이다.

몇몇 예외사항은 있지만 (후순위임에도 권리가 인정되는)

특수한 상황을 제외하고 대부분 경매 물건에서 권리분석의 기준이 되는 점이라고 생각하면 된다.

즉, 말소기준권리를 포함하여 뒤에 붙어있는 지저분한 것들은 모두 소멸된다.

따라서 낙찰자는 말소기준권리보다 앞선 순위의 권리나 전입일이 빠른 임차인이 없다면 안전하게 해당 부동산을 인수할 수 있다.

말소기준권리가 될 수 있는 항목은 아래와 같다.

1. 저당권 (근저당권)

2. 압류 (가압류)

3. 담보가등기

4. 경매기입등기

위의 권리들이 여러개가 있다고 하더라도 가장 이전에 있는 권리가 말소기준권리가 되어 그 이후의 권리는 모두 소멸된다.

실례로 네이버 부동산에서 찾아본 한 오피스텔의 경우

3번 오케이저축은행의 근저당이 말소기준권리가 되어

그 이후의 가압류는 소멸된 걸 볼 수 있다.

후순위에 있지만 말소기준권리보다 앞선 권리나 전입신고일이 빠른 대항력 있는 임차인이 있을 경우에는 낙찰자가 해당금액을 변제해야하는 경우가 있으니 좀 더 자세히 알아볼 필요가 있다.

말소기준권리보다 후순위에 있지만, 권리가 인수되는 경우는 아래와 같다.

소유권에 관한 다툼이 있는 가처분,

말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분,

건물철거 및 토지 인도청구권 가처분은 말소기준권리보다 후순위 권리여도 말소되지 않는 권리이다.

이런 권리관계가 얽혀있는 물건은 초보자에게는 어렵겠지만,

입찰자가 적고 유찰되는 경우가 많아 권리관계만 잘 분석하면 큰 수익을 얻을 수 있다.

대항력이란,

임차주택이 매매/경매 등 사유로 소유자 변경이 되는 경우 새로운 소유자에게(경매 낙찰자)에게 임차권을 주장할 수 있는 권리이다.

대항력 있는 임차인의 경우 배당요구종기일 이내에 배당요구 신청을 했는지 확인이 필요하며, 배당요구 신청을 했다면 낙찰 후 인수금액은 얼마인지 사전 확인이 필요하다.

대항력 있는 임차인이 낙찰 후 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못하거나배당요구 신청을하지 않았다면, 낙찰자가 나머지 금액을 갚을 때까지 해당 임차인은 부동산을 비워주지 않아도 된다.

임차인이 대항력을 얻기 위해서는

임대차 계약을 하고,

주택을 인도 받고,

해당 부동산에 주민등록을 한 시점 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다.

때문에 대항력이 있는지 확인하기 위해서는 위 시점이 말소기준권리보다 앞서있는지 확인해보면 알 수 있다.

ELW를 하다보면 양매수 전략에 대해 한번쯤은 들어보았을 것이다.

오늘은 양매수 전략에 대해 잘 모르시는 분들을 위해 내가 아는 선에서 설명을 드리고자 한다.

부디 초보 분들께서는 손실 최대한 줄이시고 이득 많이 보시길...

양매수 전략은 큰 변동성이 예상될 경우에 콜과 풋을 동시에 매입함으로써 어느 방향으로 움직여도 이득을 취하겠다는 전략이다.

이론상으로 ELW를 100만원어치 매입했을경우,

손실은 100만원을 초과할 수 없다는데서 시작하는 전략이다.

즉, 콜을 100만원 풋을 100만원 매입했을 경우 큰 변동성으로 콜이 150% 상승했다면, 콜은 250만원, 풋은 최소 0원 (마이너스는 될 수 없음)이 된다.

즉,