부동산 경매 대출, 경락잔금대출 활용하기

보통 경매를 처음 시작하려고 할때 걱정되는 부분이 '경매에 낙찰되더라도 돈을 어떻게 구하지?'가 아닐까 생각한다.

 

오늘은 그런 궁금증을 해결해줄 경락잔금대출에 대해 알아보겠다.

 

경락잔금대출이란?

 

경락잔금대출은 낙찰받은 물건의 소유권 이전을 위해 해당 물건을 담보로 돈을 빌려주는 대출 상품으로 담보로 빌린 돈의 사용이 전부 소유권 이전을 위해 사용된다는 특징을 가지고 있다.

 

때문에 경락 잔금대출은 은행이 신뢰할 수 있는 법무사에게 대출금을 지급하고, 법무사는 그 돈을 받아 소유권 이전에 필요한 잔금을 치르도록 진행된다.

 

낙찰자는 별도의 행위없이 법무사가 받은 담보대출금 외 추가로 필요한 비용만 법무사에게 지급하면 해당 물건의 소유권을 이전받을 수 있도록 도와준다고 볼 수 있다.

 

경락잔금 대출은 감정가(kb시세)의 70% 혹은 낙찰가의 80% 중 낮은 금액 만큼 대출이 진행된다.

즉, 감정가 2억짜리 물건이 1억8000만원에 낙찰되었을 경우,

감정가의 70% = 1억4000만원

낙찰가의 80% = 1억4400만원

 

보통 둘 중 낮은 가격인 1억4000만원이 대출 가능하게 된다.

 

 

방공제란?

 

위에 든 예시처럼 경락잔금대출시 1억4000만원을 받을 수 있다.

하지만 소액임차인을 보호하기 위한 제도 때문에 은행에서 방공제란 것을 진행한다.

 

방공제란 소액 임차인의 보증금을 최우선으로 변제해주는 제도 때문에 은행이 자신들의 대출금액을 보호하고자 임차인이 보장받을 수 있는 금액만큼을 대출한도에서 공제하는 행위를 말한다.

 

방공제 액수는 지역마다 다르지만, 서울을 기준으로 예를 들자면 총 대출 한도에서 3200만원이 줄어든다고 볼 수 있다.

즉, 실제로 대출 받을 수 있는 금액은,

1억4000만원 - 3200만원 = 1억 800만원이 된다.

 

 

MCI, MCG란?

하지만 방공제를 받지 않고 대출한도를 늘릴 수 있는 방법이 있다.

바로 모기지신용보험(MCI)와 모기지신용보증(MCG)을 활용하는 방법이다.

 

MCI는 서울보증보험에서 가입이 가능하며,

MCG는 주택금융공사에서 가입이 가능하다.

 

MCI와 MCG는 중복가입이 가능하며 각각 3건씩 총 6건까지 담보대출을 방공제 없이 받을 수 있도록 보장해준다.

 

MCI와 MCG의 가입조건은 아래와 같다.

 

1. 내가 담보로 하는 주택이 현재 공실 이거나 본인거주(세입자 없음)하는 경우

2. 구입자금일때 금융기관이 1순위로 근저당이 가능한 경우(세입자 없음)

3. 대출받는사람 신용등급이 6등급 이내

4. 개인당 3건까지 가입 가능 (4건 부터는 가입이 제한될 수 있음)

 

이처럼 MCI, MCG를 활용하여 레버리지 효과를 극대화 시킬 수 있다.