우선변제권과 최우선변제권

오늘은 최우선변제금에 대해 알아보기로 하겠다.

 

최우선 변제금이란, 경매기입등기일 이전에 전입신고한 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선변제받을 수 있는 금액을 말한다.

(주택임대차 보호법 제8조 제1항)

 

즉, 해당건물이 경매로 넘어가기 전 전입신고가 되어있는 임차인의 경우에 배당신청을 하면 일정 금액을 기타 담보물권 (가압류, 가등기, 근저당 등) 보다 우선 변제 받을 수 있다는 것이다.

 

최우선변제금은 지역에 따라 (서울/과밀억제권역/광역시/그밖의 지역) 그리고, 말소기준권리 시기에 따라 금액이 달라지므로 해당 시점의 금액을 확인해봐야 한다.

 

예를들어 18년 9월 18일 개정된 최우선변제금은 아래와 같다.

 

지역	기준 보증금	최우선 변제금
서울시	1억 1천만원 이하	3,700만원 이하
수도권 과밀억제권역	1억원 이하	3,400만원 이하
광역시	6,000만원 이하	2,000만원 이하
그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원 이하

 

만약 수원시 어떤 다세대 주택에 갑 이라는 임차인이 보증금 3,000만원으로 전입신고/확정일자 받은 후, 을 이라는 저당권자가 2018년 1억원의 근저당권을 설정하였다.

그리고 마지막으로 병 이라는 임차인이 보증금 4천만원으로 전입신고를 했는데, 을 저당권자가 해당 건물을 임의경매 신청하였다.

 

이 때, 수도권 과밀억제권역인 수원은 법적으로 기준 보증금이 1억원 이하인 소액 임차인에 대해 3,400만원까지 최우선 변제받을 수 있도록 하고있다.

(단, 최우선변제금은 낙찰금액의 1/2을 최대 한도로 한다)

 

즉, 정 이라는 사람이 해당 물건을 1억5천만원에 낙찰받는다면 갑과 병은 둘다 보증금 1억원 이하의 소액임차인이므로 3,400만원까지 보상받을 수 있다.

(낙찰금의 1/2인 7,500만원까지 최우선 변제 가능)

 

갑의 경우 보증금이 3,000만원이므로 전액 최우선 변제받을 수 있지만, 병의 경우에는 보증금이 4천만원이므로 최우선변제금 한도인 3,700만원까지 변제받을 수 있고, 나머지 300만원은 배당 순위에 따라 배당받게 된다.

즉, 말소기준권리인 을의 저당권 1억원이 배당된 이후에 남는 금액으로 나머지 금액을 변제받을 수 있다.

(남는 금액이 없을 경우에는 변제받을 수 없다)

 

기준 보증금은 말소기준권리가 기재된 해를 기준으로 하기 때문에,

최우선변제를 고려해서 계약하고자 한다면, 등기부상 말소기준권리가 되는 권리를 잘 따져보고 계약해야 한다.