류짱's 이야기

주식 투자를 하면서 한번쯤 들어봤을 선물/옵션.

누군가 자세히 설명을 해주지 않아 막연하게 High Risk, High Return이라고만 전해들었다.

하지만 개인적 견해로는 어떻게 움직이고 어떻게 가격이 책정되는지 이해만 잘 한다면 개별 종목보다 Risk 분산에 더 효과적이라고 생각한다.

ELW란 주식워런트증권,

즉 특정 대상물(기초자산)을 사전에 정한 미래의 시기(만기일 혹은 행사기간)에 미리 정한 가격(행사가격)으로 살 수 있거나(콜), 팔 수 있는(풋) 권리를 갖는 유가증권이다.

한국DJ83KOSPI200콜 종목을 예를들자면,

이종목은 행사가 270, 만기일 12월17의 콜(살수 있는 권리)에 대한 증권이다.

여기에서 행사가란,

KOSPI200 지수를 대상으로 하는 기준가로 만기일인 12월17일에 KOSPI200의 지수가 270보다 높다면 만기 금액을 받을 수 있고, 270밑이라면 0원이 되는 기준점이라고 보면 된다.

* 행사가 270의 12/17일 만기 콜 종목

  - 12/17일 KOSPI200 지수가 270이상

    ▷ KOSPI200을 270에 살 수 있는 권리 획득

        → 만기 계산법에 의해 (현재지수-270) 만큼의 차액을 지급 받음

  - 12/17일 KOSPI200 지수가 270이하

    ▷ KOSPI200을 270에 살 수 있는 권리를 획득하나..

        KOSPI200 지수가 그보다 더 싸기 때문에 가치가 없어짐

        → 0원

* 행사가 270의 12/17일 만기 풋 종목

  - 12/17일 KOSPI200 지수가 270이상

   ▷ KOSPI200을 270에 팔 수 있는 권리를 획득하나..

       KOSPI200 지수가 그보다 더 비싸기 때문에 가치가 없어짐

       → 0원

  - 12/17일 KOSPI200 지수가 270이하

   ▷KOSPI200을 270에 팔 수 있는 권리 획득

       → 만기 계산법에 의해 (270-현재지수) 만큼의 차액을 지급 받음

ELW 만기 계산법은 아래와 같다.

 * 콜 옵션의 경우

 ▷ (현재가-행사가) x 100 x 주식수

 현재가 275에 행사가 270 콜을 10000주 보유하고 있다고하면

 ▷ (275-270) x 100 x 10000 = 500만원

내가 이 종목을 50원에 10000주 매입하였다면, 매입 금액은 50만원원을 제외한 450만원 정도가 최종 만기 시 수익이라고 생각하면 된다.

하지만 ELW는 만기날짜에 행사가를 비교하기때문에 시간 가치라는 것이 생겨난다.

즉, 현재 KOSPI200 지수가 265 일지라도 만기날짜가 충분히 남은 행사가 270 콜 종목의 경우는 0원에 거래되지 않는다.

만기 계산법 상으로는 270보다 낮기 때문에 가치가 0원이지만, 270보다 더 높이 올라갈 수 있는 시간적 여유가 있기 때문이다.

때문에 ELW를 거래할 때에는 이런 시간가치를 고려하여 구매해야 한다.

예를들어 행사가 270의 콜 옵션을

100원에 매입했는데, 만기날 KOSPI200 지수가 271로 마감했을경우

* 만기시 받는 금액은

 ▷ (271-270) x 100 x 10000 = 100만원

* 내가 매입한 금액은

 ▷ 100 x 10000 = 100만원

즉, 매입한 금액만큼 돌려받는다고 생각하면 될 것 같다.

때문에 행사 가격도 중요하지만, 내가 매입할 때의 시간가치가 얼마나 반영되었느냐도 만기 계산시 중요한 포인트로 작동한다.

경매는 크게 실질적 경매와 형식적 경매로 나누어 볼 수 있다.

1. 실질적 경매 (소멸주의)

실질적 경매는 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수하지만, 그 외의 권리는 소멸되는 특징이 있다.

실질적 경매는 다시 임의경매와 강제경매로 나뉘어 볼 수 있다.

1-1. 임의 경매

임의 경매는 근저당권, 담보가등기, 전세권에 의한 경매 신청이 가능하며, 채무자의 특정 재산에 대해 진행된다는 특징이 있다.

ex) 채권자가 근저당권이 설정된 부동산(특정 재산)에 대해서만 경매 신청을 할 수 있다.

근저당권은 물권으로서 우선변제권이 있다.

즉, 해당 경매물에 다수의 근저당권, 담보가등기, 전세권이 설정되어 있을 경우 시간 순서에 따라 앞선 순위의 권리가 경매 낙찰 금액에 대해 우선 변제를 받을 수 있다.

대항력(전입/확정일자)을 갖춘 전세권의 경우 채권이지만, 임대차보호법에 의해 물권의 효력을 갖고, 때문에 우선변제권이 있다.

1-2. 강제 경매

강제 경매는 판결문, 공증어음, 확정된 지급명령 등 집행권원에 의한 경매로 채무자의 일반 재산에 대하여 경매 신청이 가능하다.

즉, 채무자 명의의 모든 재산(부동산, 동산, 준부동산)에 대해 경매 신청이 가능하다.

하지만 강제경매신청권자는 일반 채권자로서 우선변제권이 없다.

즉, 시간에 있어서 빠르더라도 권리에 있어서 동등하다. (채권자 평등주의)

때문에 경매에서 낙찰 시 물권이 먼저 배당되고, 남는 재원으로 채권자들에게 공평하게 안분되어 배당되는 원칙을 갖는다.

2. 형식적 경매 (인수 주의)

형식적 경매는 부동산등기부 및 부동산상의 권리가 불소멸하기 때문에 낙찰자가 해당 권리들을 100% 인수해야 한다는 특징이 있다.

또한 형식적 경매는 임의 경매의 형식을 취하기 때문에 경매 초보가 자칫 잘못 인수할 경우 많은 금액의 권리들을 인수해야하는 경우가 발생한다.

형식적 경매를 진행하는 경우는 아래의 2가지 경우를 예로 들 수 있다.

① 공유부동산 전부가 경매 신청된 경우

 공유(=공동소유) 부동산의 지분권자가 공유물 분할 청구 소송에 의한 판결문으로 공유물 전부를 경매에 붙이는 경우를 예로 들 수 있다.

② 유치권자의 경매 신청

 특정 물건으로 인해 발생된 채권이 있으면 채권자는 채권 회수를 할 때까지 특정 물건을 점유함으로써 자기 채권을 보전할 수 있는데, 이 때 행사하는 권리를 유치권이라고 한다.

 예를들어 공사대금을 받지 못한 공사업자가 해당 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있는데, 이 때 해당 물건을 낙찰받은 낙찰자는 유치권자에게 점유 이전을 요구할 수 없다.

 유치권자 역시 낙찰자에게 유치권에 기한 채권 청구를 할 수는 없으나, 채권이 변제되지 않으면 해당 건물을 계속 점유해도 낙찰자가 방도가 없기 때문에 경매 시 잘 따져봐야 한다.

오늘은 전세가격과 매매가격의 변화로 부동산의 상승/하락 사이클을 예상하는 방법에 대해 포스팅 하고자 한다.

전세가격과 매매가격의 변화는 크게 4가지 형태로 나누어 볼 수 있다.

첫째로, 매매가는 하락하지만 전세가격은 상승하는 경우이다.

장기적으로 봤을때, 전세 가격의 상승은 매매가격의 상승까지 유도할 수 있지만, 그 시점이 언제가 될지는 알 수 없다.

즉, 부동산 시장이 회복되고 있다고 볼 수 있지만, 매매가격이 상승으로 반전되는 시기까지 매수를 지켜보는 편이 좋은 시점이다.

두번째로, 매매가와 전세가격이 둘 다 상승하는 경우이다.

위에 말했던 첫번째 경우에서 매매가격이 하락에서 상승올 반전하는 경우다.

이 시기에는 공급 부족으로 전세가격이 꾸준히 오르면서 매매 수요또한 증가하는 시기로 안정적인 상승을 예상할 수 있다.

부동산을 매입한다면 이 시기가 가장 적절하다.

세번째로, 매매가는 상승하지만 전세가격은 보합 또는 하락하는 경우이다.

이 시기는 주로 두번째 시기 다음에 오며, 신축 아파트의 공급과 더 오를거라는 기대감에 매매 가격에 프리미엄이 붙기 시작하는 시점이다.

두번째 시기에 구축 소형 아파트들의 전세/매매 가격이 올랐다면, 이 시기에는 신축 혹은 중대형 아파트의 가격이 오르기 시작하는 시점이다.

매매가격과 전세가격이 평행을 유지하는 시점이다.

이 시기는 부동산 시장이 얼어붙어 있는 상태지만, 장기간의 정체는 부동산이 물가상승율만큼 오르지 못했다는 의미이고 부동산이 저평가 되어 있다고 볼 수 있다.

이런 상태가 지속되며 충분한 공급이 이뤄지지 않을 경우 다시 한번 첫번째 경우처럼 전세 가격 상승이 이어질 수 있으므로, 투자자는 이런 지역에 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다.

부동산은 상승과 하락을 반복한다.

이런 상승과 하락 중에서 장기적인 관점으로 투자를 할때 더 중요한 건 언제 하락할지 아는 것이다.

아래에 부동산 하락을 예고하는 5가지 신호를 소개하고자 한다.

부동산은 기본적으로

수요와 공급의 원칙에 의해서 오르고 내린다.

그 지역의 수요보다 공급이 많아지면 부동산 가격이 내리고, 공급보다 수요가 많아지면 오르는 것이다.

하지만 이런 단순한 원리에도 불구하고, 분양부터 입주까지 약 2년이라는 시간적 Gap이 있기 때문에 공급 과잉과 부족을 반복하게 된다.

이렇듯 공급이 과잉되면 아파트 가격이 하락하기 시작하고,

공급 과잉의 증거중 하나로 미분양의 증가를 꼽을 수 있다.

미분양 정보는

국토교통부 사이트 (molit.go.kr)에서 확인 가능하다.

청약 경쟁율 또한 해당 지역의 공급 과잉을 나타내는 지표 중 하나라고 볼 수 있다.

청약 경쟁율이 하락이 지속되면 결국 미분양까지 이어지게 된다.

청약 경쟁율은 아파트투유(apt2you.com)에서 확인할 수 있다.

앞으로 2년 후 입주 예상 아파트의 물량을 통해 사전에 부동산 하락을 예측해 볼 수도 있다.

매년 각 지역에는 아파트 적정 공급 물량이 있고, 그 물량보다 공급량이 많아질 경우에는 공급 과잉이 발생한다.

년도별 아파트 가격 Trend와 공급 물량을 비교하여 해당 지역의 적정 공급수준을 산출하고 그보다 많은 공급이 예상된다면 하락을 예상할 수 있다.

아파트 건축까지 보통 2년이 걸리므로, 1년 후의 예상 공급 물량은 1년 전 분양된 아파트 물량이라고 볼 수 있다.

보통 구축 아파트의 성수기인 10월~2월 이사 시즌에 거래가 뜸해지고 매물이 쌓여간다면, 해당 지역의 수요가 하락했다고 예상할 수 있다.

같은 전세 매물이 몇달간 나가지 않고 매물이 쌓여간다면 수요 하락을 예상할 수 있다.

물론 주변에 공급이 많은 상태에서 높은 분양권 프리미엄 때문에 전세 물량이 많아진다면 문제가 없겠지만, 주변에 호재없이 쌓여가는 전세 매물은 그 지역의 부동산 거래가 얼어붙어 가고 있음을 나타낸다.