류짱's 이야기

오늘은 전세가격과 매매가격의 변화로 부동산의 상승/하락 사이클을 예상하는 방법에 대해 포스팅 하고자 한다.

전세가격과 매매가격의 변화는 크게 4가지 형태로 나누어 볼 수 있다.

첫째로, 매매가는 하락하지만 전세가격은 상승하는 경우이다.

장기적으로 봤을때, 전세 가격의 상승은 매매가격의 상승까지 유도할 수 있지만, 그 시점이 언제가 될지는 알 수 없다.

즉, 부동산 시장이 회복되고 있다고 볼 수 있지만, 매매가격이 상승으로 반전되는 시기까지 매수를 지켜보는 편이 좋은 시점이다.

두번째로, 매매가와 전세가격이 둘 다 상승하는 경우이다.

위에 말했던 첫번째 경우에서 매매가격이 하락에서 상승올 반전하는 경우다.

이 시기에는 공급 부족으로 전세가격이 꾸준히 오르면서 매매 수요또한 증가하는 시기로 안정적인 상승을 예상할 수 있다.

부동산을 매입한다면 이 시기가 가장 적절하다.

세번째로, 매매가는 상승하지만 전세가격은 보합 또는 하락하는 경우이다.

이 시기는 주로 두번째 시기 다음에 오며, 신축 아파트의 공급과 더 오를거라는 기대감에 매매 가격에 프리미엄이 붙기 시작하는 시점이다.

두번째 시기에 구축 소형 아파트들의 전세/매매 가격이 올랐다면, 이 시기에는 신축 혹은 중대형 아파트의 가격이 오르기 시작하는 시점이다.

매매가격과 전세가격이 평행을 유지하는 시점이다.

이 시기는 부동산 시장이 얼어붙어 있는 상태지만, 장기간의 정체는 부동산이 물가상승율만큼 오르지 못했다는 의미이고 부동산이 저평가 되어 있다고 볼 수 있다.

이런 상태가 지속되며 충분한 공급이 이뤄지지 않을 경우 다시 한번 첫번째 경우처럼 전세 가격 상승이 이어질 수 있으므로, 투자자는 이런 지역에 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다.

부동산은 상승과 하락을 반복한다.

이런 상승과 하락 중에서 장기적인 관점으로 투자를 할때 더 중요한 건 언제 하락할지 아는 것이다.

아래에 부동산 하락을 예고하는 5가지 신호를 소개하고자 한다.

부동산은 기본적으로

수요와 공급의 원칙에 의해서 오르고 내린다.

그 지역의 수요보다 공급이 많아지면 부동산 가격이 내리고, 공급보다 수요가 많아지면 오르는 것이다.

하지만 이런 단순한 원리에도 불구하고, 분양부터 입주까지 약 2년이라는 시간적 Gap이 있기 때문에 공급 과잉과 부족을 반복하게 된다.

이렇듯 공급이 과잉되면 아파트 가격이 하락하기 시작하고,

공급 과잉의 증거중 하나로 미분양의 증가를 꼽을 수 있다.

미분양 정보는

국토교통부 사이트 (molit.go.kr)에서 확인 가능하다.

청약 경쟁율 또한 해당 지역의 공급 과잉을 나타내는 지표 중 하나라고 볼 수 있다.

청약 경쟁율이 하락이 지속되면 결국 미분양까지 이어지게 된다.

청약 경쟁율은 아파트투유(apt2you.com)에서 확인할 수 있다.

앞으로 2년 후 입주 예상 아파트의 물량을 통해 사전에 부동산 하락을 예측해 볼 수도 있다.

매년 각 지역에는 아파트 적정 공급 물량이 있고, 그 물량보다 공급량이 많아질 경우에는 공급 과잉이 발생한다.

년도별 아파트 가격 Trend와 공급 물량을 비교하여 해당 지역의 적정 공급수준을 산출하고 그보다 많은 공급이 예상된다면 하락을 예상할 수 있다.

아파트 건축까지 보통 2년이 걸리므로, 1년 후의 예상 공급 물량은 1년 전 분양된 아파트 물량이라고 볼 수 있다.

보통 구축 아파트의 성수기인 10월~2월 이사 시즌에 거래가 뜸해지고 매물이 쌓여간다면, 해당 지역의 수요가 하락했다고 예상할 수 있다.

같은 전세 매물이 몇달간 나가지 않고 매물이 쌓여간다면 수요 하락을 예상할 수 있다.

물론 주변에 공급이 많은 상태에서 높은 분양권 프리미엄 때문에 전세 물량이 많아진다면 문제가 없겠지만, 주변에 호재없이 쌓여가는 전세 매물은 그 지역의 부동산 거래가 얼어붙어 가고 있음을 나타낸다.

[ 류짱's 별점 : ★★★★☆ ]

▷ 글쓴이가 경제적 자유를 얻기까지의 심경 변화를 잘 묘사하여 읽는 즐거움이 있었고, 다양한 사례와 구체적인 투자 Tip/노하우를 공유해주어서 최근 읽은 재테크 서적중에 가장 도움이 많이 되는 책이었음.

 - 좋았던 점

 ① 최근 부동산, 재테크 관련 서적이 많이 출간되는데, 본인의 사례를 통해 구체적인 투자 기법에 대해 알 수 있는 점이 좋았음

 ② 전업 투자가가 되기까지의 심경변화와 어려움을 자세히 묘사하여, 재테크 서적임에도 글쓴이의 심경에 공감할 수 있어서 좋았음

 - 아쉬운 점

  ① 책의 후반부에는 부자의 마음가짐과 태도에 대해 글쓴이의 생각을 풀어나갔는데, 내용은 좋았지만 여느 자기계발서들에서 볼 수 있는 내용들이어서 조금 지루했음

 피해주의자의 프레임에 빠져있는 사람들에 대한 내용을 통해 자본주의에 대해 다시 생각할 수 있는 계기가 되었다.

 자본주의를 살아가는 우리에게 '돈에 대한 공부'는 어떻게 보면 필수 적인 일인데, 나 역시도 돈에 대한 공부는 소홀히 하면서, 사회 시스템 탓, 금수저로 태어나지 못한 탓만 하고 있는건 아닌가 라는 생각이 들었다.

 또한 자본주의 시스템에서 당신의 포지션은 어디인가? 라는 질문에서

 근로 시간 = 근로 소득인 회사원(나)은 가장 낮은 포지션에 위치해 있다라는 평가는 정말 충격적이었다.

 궁극적으로,

 근로 소득 → 근로 소득+자본소득 → 자본소득 의 형태로 가야한다면,

 지금 대기업에서 월급만 잘 받고 있는 내 모습이 어쩌면 자본주의의 가장 낮은 포지션일지도 모른다는 걸 새삼 깨달았다.

마지막으로 부자들의 습관(?)에 대한 내용이 인상깊었다.

글쓴이는 매일 새벽 5시에 일어나는 습관을 9년째 이어오고 있다는데,

사실 그런 습관 덕분에 부자가 됐다... 라는건 그간 동의하지 못했다.

하지만 아래 글쓴이가 든 예를 읽고 크게 동감할 수 있었다.

 나쁜 습관은 잡초와 같다.

 정원의 잡초가 자랄 때마다 뽑는 것은 가장 하수의 방법이다.

 잡초는 뽑아도 뽑아도 계속 자란다.

 잡초를 없애는 가장 효과적인 방법은, 잡초보다 더 빨리 자라고 생명력이 강한 예쁜 꽃을 심어서 잡초를 덮는 것이다.

 즉, 새벽 5시에 일어나는 예쁜 꽃 같은 습관으로 나쁜 습관을 덮어버렸다는 얘기였다.

중간에 많은 부분 설명된 글쓴이만의 부동산 선별 Tip 이라던가 노하우에 대한건 책의 저작권과 내용의 스포가 될 수 있어서 마음가짐에 대해 좋았던 부분만 추려봤다.

 최근 재테크에 관심이 많아서 다양한 책들을 읽었지만, 이 책은 그 중에서도 굉장히 구체적이고 도움이 되는 책이었던 것 같다.

 재테크에 관심이 있고, 부동산에 관심이 있는 분이라면,  그리고 새로운 걸 도전하는데 다양한 이유로 (금전적, 사회적 영향) 용기가 나지 않는 분들이 읽어보면 좋을 것 같다.